A l'ile Maurice la vente est régie dans les articles 1582 à 1701 du Code Civil Mauricien (dont le contenu quasi-identique aux articles du Code Civil Français encore en vigueur portant la même numérotation).
Les ventes sur plans, donc le Contrat de Réservation Préliminaire (CRP) et la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (la VEFA, dont le CRP est un prérequis obligatoire) sont régis par les articles 1601-01 à 1601-45 du Code Civil Mauricien.
Il aurait été facile, puisque les mécanismes sont les mêmes, de vous orienter (plutôt que les paraphraser) vers les sites du service public Français et du site officiel des notaire des France qui donnent des informations précises sur ces contrats, mais ça serait pour vous source d’erreur.
En effet et par exemple, il n’a y pas à Maurice de délai de rétractation de 10 jours suivant la signature du CRP. Pareillement, en France la règlementation sur la vente d’immeuble à construire est notamment complétée par le Code de la construction et de l'habitation et le Code des Assurances : ces législations n’existent pas à Maurice, et leur l’absence fait parfois cruellement défaut.
Attention, même si les mécanismes et certains textes de loi sont similaires, la réalité pratique des réglementations est extrêmement différente. Par exemple, la loi mauricienne prévoit l’obligation pour le promoteur de souscrire à une Garantie Financière d’Achèvement, mais cette garantie n’est pas réglementée et peut être plafonnée dans son montant ou prévoir une franchise rédhibitoire, si bien que la Garantie peut s’avérer réalité parfaitement inutile.
De même la Garantie Financière d’Achèvement intrinsèque (donnée par le promoteur lui-même) est désormais interdite en France, mais toujours autorisée à l’Ile Maurice.
Le Contrat de Réservation Préliminaire (CRP)
Le CRP est un contrat par lequel vous réservez un bien que vous engagez à acquérir. La procédure de "réservation" est obligatoire car :
Le CRP est un contrat synallagmatique c'est à dire qui fait peser des obligations sur les deux parties (acheteur et vendeur). Ainsi le vendeur s'engage à ne vendre le bien réservé à personne d’autre. En contrepartie vous vous engagez irrévocablement (sans ne plus pouvoir changer d'avis) à acheter. Donc si vous (l'acheteur) renoncez à l’acquisition (sauf pour une des raisons de l’article 1601-30 du code civil mauricien, obligatoirement reproduit dans tous les CRP sont peine de nullité de l’acte) vous perdez votre dépôt de garantie (qui est versé au vendeur/promoteur).
La signature d'un CRP n'est donc pas anodine, faite bien attention :
Une fois le CRP signé, le promoteur/vendeur à le droit de refuser ou de vous facturer toutes demande de modification des caractéristiques du bien. Soyez vigilant à ce que les plans qui vous sont fournis avec le CRP soient suffisament précis et définitif.
ATTENTION : il n’est pas certain que les conditions nécessaires à la vente soient remplies, il se peut que la vente n'ai jamais lieu (si le promoteur n'a pas assez de réservations, qu'il ne parviens pas à obtenir les permis ou les assurances ... ). Pour éviter que votre dépot ne soit "bloqué" indéfiniment, s'il est supérieur à 2% (maximum 25%), le promoteur à un délai de 11 mois maximum pour remplir toutes les conditions légales de la vente et vous envoyer une offre de vente.
Si votre dépôt est inférieur ou égale de 2%, le vendeur a alors 23 mois pour remplir toutes les conditions légales de la vente et vous envoyer une offre de vente.
ATTENTION : tous les dépôts doivent être fait sur le compte séquestre du notaire, jamais remis au Vendeur et le dépôt de garantie ne peut jamais excéder 25% du prix de vente.
Dans les contrat de vente en l'état futur d'achevement et de vente à terme (donc les contrats de vente sur plan), le promoteur et le vendeur sont la même personne.
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Le CRP vous précise assez rapidement, souvent dans son titre le régime de l’acquisition, en vertu de la loi Mauricienne les non-nationaux ne peuvent acquérir que via :
Exemple : pour nos exemples, nous allons utiliser les CRP de l’étude maitre Dwarka (ceux que j'ai rédigé quand j'étais la-bas). Tous les CRP rédigés correctement à Maurice se ressemblent énorméments, vous devez vous aussi retrouver ces élements dans votre contrat. Dans ce CRP d'exemple, il vous est précisé le régime légal dans le titre et au point E de la page 2.
E. Le Projet est destiné à la vente sous le régime légal applicable aux ventes en l’état futur d’achèvement conformément aux dispositions des Articles 1601-3 et suivants du Code Civil.
Vous savez donc que vous allez acheter en Vente en l'Etat futur d'Achévement (VEFA) et non en Vente à Terme (VAT). Ce qui, comme nous l'avons plus haut, à une incidence sur les garanties.
En VEFA : Lors de la notification de l’offre de vente, ou au plus tard au jour de la signature de votre authentique de vente, il vous est remis un certificat de garantie financièrement d’achèvement (sauf cas exceptionnel ou il y aurait un autre type de garantie), émis par l’établissement garant. Donc, quoi qu’il se passe, le bien prévu au contrat vous sera livré, le garant s'engageant à financer les constructions [voir article 1601-34 du Code Civil] (voir plus sur la garantie d'achévement).
ATTENTION : Bien que le notaire ne soit pas autorisé à recevoir votre signature si l’achèvement du bien n’est pas garantie, ne signez pas votre acte de vente si vous n’avez pas ce certificat de GFA. Exigez-le du notaire le plus tôt possible et vérifiez ci l’établissement qui l’a émis est crédible (tapez son nom sur internet, s’il s’agit d’une banque vous n’aurez pas de problème).Malheurement j'ai deja eu le cas d'un établissement garant ayant fait faillite en cours de chantier.
En Vente A Terme (VAT) : vous ne payez le prix qu’a l’achèvement. Jusque la, il vous ai quasi-sythématiquement demandé de faire des dépots, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, sur le compte séquestre du notaire. Ainsi si le bien n'est jamais achévé ou livrer, le notaire vous restitura les sommes que vous avez déposées (sauf si votre contrat est très bien rédigé, après toute une procèdure qui peut prendre du temps) [voir 1601-02 et 1601-09 du Code Civil].
En VEFA comme en VAT l’avancée des travaux est constatée par une Quantity Surveyor, il s’agit d’un professionnel assermenté et indépendant qui délivre des rapports (voir 1601-27 du Code Civil). Le nom du Quantity Surveyor est précisé dans votre acte authentique de vente.
Vos paiements (si vous achetez en VEFA) ou vos dépôts (si vos achetez en VAT) seront fait suivant un appel de fonds. Quand vous recevez un appel de fonds, vérifiez bien qu’il est accompagné du rapport du Quantity Surveyor (QS) correspondant.
ATTENTION : ne payez jamais un appel de fonds son avoir reçu un rapport du QS, si vous avez des doutes, demandez des photos ou envoyez quelqu’un sur place pour vérifier. N’abusez pas de cette procédure au risque de retarder l’ensemble de chantier.
Dans notre CRP exemple l’échéancier de paiement, qui va servir de base aux appels de fonds est à l’article 10.2 :
10.2 CONDITIONS DE PAIEMENT DU PRIX
Le Prix sera payable en Roupies mauriciennes, et au fur et à mesure de l’avancement des travaux (nonobstant toute stipulation ou dénomination du Prix en devises étrangères qui aurait pu avoir été fournie à titre indicatif) conformément au tableau ci-après :
ATTENTION : Puisqu’il s’agit-là d’un simple exemple, votre échéancier pourra être diffèrent, mais le montant des appels de fonds est plafonné par le code civil (tel que ci-dessous) il est illégal de vous demander plus :
Code Civil Mauricien : Article 1601-30. Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total
Le Vendeur devra vous notifier quand le projet aura réuni toutes les conditions nécessaires permettant de vous offrir la vente, en pratique il vous enverra une « offre de vente ». Si dans les 11 mois suivant la signature du CRP, vous n’avez pas reçu votre offre de vente, vous pouvez demander au notaire de vous rembourser votre dépôt (voir 1601-44 du Code Civil).
Par exemple dans les CRP de maitre Dwarka, les modalités de notification de l’offre sont détaillées à article 7 [extrait] :
7.1 OFFRE DE VENTE
L’Offre du Promoteur devra être formulée au Réservataire, dans un délai maximal de onze (11) mois à compter de la signature des présentes. L’Offre pourra être formulée au Réservataire dans un délai bien inférieur, à la discrétion exclusive du Promoteur. Dès lors que ladite Offre aura été formulée au Réservataire dans le susdit délai et dans le respect des stipulations du présent Contrat et des Annexes ci-jointes, il devra conclure la Vente par acte authentique conformément à l’Article 8 des présentes au plus tard dans un délai de douze (12) mois à compter de la signature des présentes.
Conformément à l'Article 1601-44 du Code Civil, la notification devra être faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par courrier électronique ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes quant à la preuve de la réception, ou par acte extra judiciaire, un mois au moins avant la date proposée dans l'Offre pour la réalisation de la Vente.
Votre CRP doit préciser quand votre bien sera achevé (définition de l'achévement voir 1601-13 du Code Civil), le Vendeur n’est pas obligé de vous donner une date précise mais peut vous donner un délai d’exécution (voir l’exemple ci-dessous).
Exemple dans les CRP de maitre Dwarka, le délai de livraison est prévu à l’article 6 :
6.1 Délai prévisionnel
L’Achèvement des travaux de construction du Bien est prévu au plus tard le JJ/MM/AAAA, sous réserve de survenance d'un cas de force majeure ou des causes usuelles et légitimes de suspension des délais.
ATTENTION : le délai de livraison peut être repoussé pour des causes légitimes, ces causes doivent être précisées dans votre CRP et dans votre acte de vente. Le Vendeur doit vous informer de la survenance d’un des cas de suspension des délais.
Si la livraison est en retard, sans que le promoteur puisse le justifier par une cause légitime vous êtes en droit de demander une indemnisation en justice.
Exemple dans les CRP de maitre Dwarka, les cas de suspension des délais sont prévus à l’article 6.3 :
6.3 Causes légitimes de suspension de délais
Pour l'application de l'article qui précède, sont considérées comme causes usuelles et légitimes de suspension de délais (i) les journées d’intempéries, (ii) les jours de retard consécutifs à une grève générale ou particulière (a) aux activités touchant l'industrie du bâtiment, (b) et/ou à ses industries annexes, (c) et/ou aux services publics, (d) et/ou aux entreprises travaillant sur le chantier ; (iii) le redressement ou la liquidation judiciaire (a) de l’une ou l’autre des entreprises travaillant sur le chantier, (b) et/ou de l’une ou des entreprises effectuant des travaux ; (iv) les injonctions administratives ou judiciaires ayant pour conséquence la suspension ou l’arrêt des travaux, (v) les troubles résultant d'hostilités, de révolutions, de cataclysmes, d’incendies, d’inondations, de mouvements séditieux ou d’accidents de chantiers ; (vi) les retards dont se rendraient responsables les services publics concernés (eau, gaz, électricité, téléphone,…), sauf s'ils résultent de fautes ou de négligences imputables au Vendeur.
Vente en l'Etat Futur d'Achévement (VEFA)
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un contrat de vente sur plan, prévu par les articles 1601-03 et suivants du code civil mauricien. En voici les principales caractéristiques :
Quand vous achetez sur plans, vous payez le promoteur pour des travaux qu’il n’a pas encore réalisés, pour vous prémunir de sa défaillance (décès, disparition …), la loi impose deux choses :
1601-30. Les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total
Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Le risque financier de l’acheteur est divisé d’autant, toutefois, entre deux appels de fonds il demeure important (légalement il peut aller jusqu’à 34% du prix entre l’achèvement des fondations et la mise hors d’eau). Ainsi pour éviter qu’un acheteur se trouve dans une situation où il aurait décaissé plus 50% du prix de vente pour n’avoir que des fondations, la loi impose également au promoteur qu’il donne des garanties.
Les articles 1601-31 à 1601-35 prévoient deux types garanties, l’une d’achèvement et l’autre de remboursement.
La garantie de remboursement prévoit qu’en cas de défaillance du promoteur, l’équivalent des sommes payées par l’acheteur lui sera remboursé. Attention, ne sont remboursées que les sommes versées en paiement du prix de vente. Les taxes, frais de notaire, commissions d’intermédiaire … ne sont pas remboursés. La garantie de remboursement en obligatoirement donnée par une « banque ou d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, en vertu de dispositions législatives, ou ayant la qualité d’institution
agréée en application de l’article 2202-2 du présent Code » [extrait de l’article 1601-31 du Code Civil Mauricien]
La garantie de remboursement (voir article 1601-31) est donc toujours extrinsèque (donnée par un tiers et non par le promoteur lui-même).
La garantie sera d’achèvement si elle prévoit qu’en cas de défaillance du promoteur, le bien sera tout de même terminé, conformément aux plans de l’acte de vente et sans surcouts pour l’Acheteur. Attention, dans ce cas le bien sera très souvent livré avec un retard très important.
Contrairement à la garantie de remboursement, la garantie d’achèvement peut être intrinsèque ou extrinsèque.
Les garanties d’achèvement intrinsèques, souvent moins efficaces que les garanties extrinsèques, sont aujourd’hui interdites en France. Elles sont prévues par l’article 1601-32 Code Civil Mauricien [aux points a) et b)]. Elles sont nommées intrinsèques parce qu’elles dépendent de certaines conditions de l’opération de construction.
La garantie d'achèvement extrinsèque, est ainsi nommée parce qu’elle est donnée par un tiers (ni par le Vendeur ou le promoteur, souvent par une banque [ légalement par un des organismes visés à l’article 1601-31 alinéa 1]).
A Maurice, la quasi-totalité des ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont faites avec une garantie financière d’achèvement extrinsèque (donnée par une banque). Cette garantie, qui devrait s’appeler GFAE (garantie financière d’achèvement extrinsèque) est, à tort et couramment appelée GFA (garantie financière d’achèvement).
La GFAE est donnée par entité extérieur, qui va s’engager, vis à vis de l’acheteur à terminer la construction conformément aux plans, et sans surcout par l’acheteur. C’est la garantie la plus efficace, et voici pourquoi :
Les banques étant extrêmement prudentes, elles ne s’engagent pas à terminer les constructions de n’importe quel projet. Avant de donner la garantie d’achèvement, la banque va longuement étudier le business plan du promoteur, contrôler ses calculs de couts et de rentabilité, vérifier ses permis et autorisations, contrôler ses plans… De plus, la banque, va exiger le succès commercial du projet avant de donner sa garantie. En pratique la banque va exiger qu’environ 70% à 80% des lots du projet soient vendus, ce qui est considéré comme un succès commercial et assure que le promoteur aura suffisamment de fonds pour couvrir le cout de construction.
Donc en pratique, un projet avec une garantie financière d’achèvement (extrinsèque), donnée par une banque, est presque à coup sur un projet viable.
Attention, tous les établissements de crédit ne se valent pas, j’ai déjà eu le cas d’un établissement de crédit, accrédité à Maurice pour donner des GFA ayant fait faillite avant l’achèvement des constructions. Heureusement le projet est arrivé à son terme, mais cela aurait pu être catastrophique.
Également, les banques mauriciennes ne se valent pas non plus en termes de sérieux et compétences, privilégiez un projet dont la GFA est donnée par une banque à la solvabilité et au sérieux avérer.
Attention, les contrats de GFA, ne sont réglementés ni dans leurs formes ni dans leurs contenus, même si grâce à la grande précaution des banques, aucune GFA n’a encore dû être utilisé à Maurice (à notre connaissance), nous ne savons pas si ces contrats sont réellement efficaces. C’est pourquoi nous vous conseillons de les faire étudier, soit par nous, soit par vos conseils en France ou à Maurice.
Le code civil 1646-1 du Code Civil prévoit que la solidité des constructions est garantie par le vendeur pendant 10 ans, les équipements pendant 2 ans. Ces garanties données par la loi pèsent sur le vendeur mais peuvent en pratique être peu efficaces, elles supposent en effet que le vendeur soit solvable (si les caisses du promoteur sont vides quand vous appelez la garantie, personne ne viendra réparer ou reconstruire votre bien). C’est pourquoi, le EDB act [point 8. (3) (b) (i)] impose au vendeur/promoteur de souscrire à une assurance de garantie décennale. Ce qui signifie, qu’en cas d’insolvabilité du vendeur/promoteur, c’est un tiers qui va venir payer les travaux de reconstruction ou de réparation. Voir la définition de la garantie décennale : *
Attention : à l’ile Maurice (et nous l’avons observer dans la pratique) ces contrats ne sont pas du tout réglementés. Le contrat d’assurance de garantie décennale peut prévoir des franchises très élevées ou avoir un plafond insuffisant pour être réellement efficace. C’est doutant plus risqué que le notaire n’a pas l’obligation de vérifier le contenu et l’efficacité de ses contrats d’assurance, il se contente d’une simple attestation d’assurance. Souvent le promoteur lui-même maitrise mal les clauses de son propre contrat. C’est pourquoi, nous vous conseillons vivement de les faire relire par des professionnels de confiance, nous ou vos conseils en France.
Le même article (au point suivant) prévoit également la souscription obligatoire à une assurance pour couvrir les malfaçons ou les dommages sur les éléments non structurel pendant une durée de deux ans. EDB act [point 8. (3) (b) (ii)]
Si vous achetez en VEFA, le vendeur (donc le promoteur) fera quasi-systématiquement enregistrer un « privilège vendeur » sur votre bien. C’est un peu technique : comme vous êtes propriétaire du bien sans avoir payé la totalité du prix de vente, cette sureté réelle de premier rang, va grossièrement, en cas de saisi du bien, permettre au vendeur d’être payé des sommes qui lui sont dues (le prix) en premier (il sera éventuellement alors en concurrence avec la banque qui a financée votre achat si celle-ci à fait inscrire un « privilège de préteur de deniers »).
En quoi cela vous concerne ? Grossièrement, il est impossible de vendre un bien sur lequel est inscrit une sureté (sans l’accord de celui au profit duquel la sureté est prise). Donc si personne ne l’a fait radier (n’a demandé que le bien soit « libéré » de ce privilège) vous ne pourrez pas le vendre, même si vous avez payé la totalité du prix ! (Ce n’est pas un privilège intelligent).
En principe la radiation est un procédé simple, vous demandez à votre notaire de s’en charger. Celui-ci demande une quittance de paiement au promoteur (votre vendeur) et va préparer un document à destination la conservation des hypothèques disant que le prix à été payé en intégralité que le privilège doit être radié (supprimer). Attention, ce n’est évidemment pas gratuit.
Même si la procédure est simple elle peut prendre du temps, voir si vous êtes dans une des situations suivantes, énormément de temps :
Vous pouvez alors vous retrouver dans l’incapacité de revendre votre bien pendant plusieurs mois, voire plusieurs années et ça risque de vous couter très cher en procédure.
Pour éviter cela : dès la signature de votre contrat de réservation préliminaire, exigez que le promoteur provisionne les sommes nécessaires à la radiation chez le notaire et lui donne instruction irrévocable (par un document signé) de radier le privilège si tôt le prix payé en intégralité.
En France, les sommes nécessaires à la radiation du privilège vendeur, sont provisionnées (c’est à dire payées par avance et par le vendeur) chez le notaire de la vente, dès la signature du contrat de vente.
N’hésitez pas à nous consulter pour cela : info@2nassau.com
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